オンライン囲碁教室・大人のための初心者囲碁教室・こども囲碁教室の関西棋院のプロ棋士2段の高津です。
相変わらずコロナワクチン予約できないす(´ω`)
https://www.city.osaka.lg.jp/kenko/page/0000528324.html
たかつの囲碁ニュースチャンネル
- 日韓次世代囲碁ライバルマッチ
https://www.toyo-igo.com/event/20210701/main.php
第５局が昨日の１９時30分より行われました
YouTubeでも配信している方がおりますね
https://www.youtube.com/watch?v=5nMBbf-aP5A
横浜囲碁倶楽部の配信
結果は残念ながら白番の鄭初段の２２６手中押し勝ちとなりました。
序盤すんごい攻めるなあとみていました
↑の手とか先に損をしてでも攻め倒すという意思が感じられる
少し進んでこんな局面
昔なら二目の頭をはねられたらあかんと言われていましたが最近はそんな事もないんですね
少し進んで
この局面で左上の形めっちゃ気になりますね
自分だったら置いてみたい
一応こんな変化図になるかな？
フリカワリみたいな形になりますね
もう少し味よく打つのでしたら・・・
７とあてて９とつける手があるので７に対しては逃げることが出来ずに・・・
こんな感じですかね
AIが登場する前でしたら１００人中１００人が黒持ちだと思いますが今はそんなことは無いのかな
一応下辺の打ち込みと上辺の攻めを見てまあまあ打てそうな気はします。
このあと互角の局面が進んで・・・
このかけつぎが甘いような気はしました
何となく甘いような気がしました
いままでイケイケで攻めていたのに急に手が縮こまったような
下の図みたいにもっと目を取ってイケイケに行けば難しかったような感じがします
上辺の白の目が手厚くなってからは正確な形勢判断に基づいた的確な収束という感じでしょうか。
つよし！
売買仲介の話
今回からは売買の仲介について
賃貸とほとんどおなじです(´ω`)
- 広告
- 集客
- 来店
- 物件提案
- 買付申し込み
- 審査
- 決済
- 物件の引き渡し
こんな流れでしょうか
ちなみに自分のやっていた売買仲介はちと特殊であんまり一般客を相手にしておりませんでした。
とりあえず自分の経験をもとに語るとこんな感じの流れのお仕事をしていました
中華系の宅建業者の場合
- 中国人の爆買いブーム※不動産も多分に漏れず爆買い対象
- 香港の有限公司と業務委託契約（売り上げ折半）
- 物件資料を香港の業務委託先に送る
- 送る物件資料はどの業者でも扱える近畿レインズから取得する
- 買付が１０分くらいで入る
- 審査は現金なので無し
- 物件引き渡しは収益物件なので登記して終了
こんな感じでした。
かなり特殊なケースです
売れ筋の物件はチサンマンションとか朝日プラザとかライオンズマンションとかの単身物件なので４００万～１０００万くらいの物件でした。
とりあえず周りの業者がやらない安い物件と日本の情報に疎い香港の投資家そして香港の投資家に対して広告宣伝がうまい現地法人と組み合わせだったのでどちゃくそ売れました(⁎⁍̴̛ᴗ⁍̴̛⁎)
月に２０件くらい決済することもザラで営業３人だけで仲介手数料だけで２・５億くらい売り上げがあったのでこの世の春みたいな感じですかね
ただ売買契約書なんかが追い付かないので残業しまくってなんとか回すみたいな状況でした。
多分に漏れず残業代も出ないのでしんどかったです(⁎⁍̴̛ᴗ⁍̴̛⁎)
ただ歩合給が基本給の倍くらいあったのでやむなし
売買をするのはその時だけしんどいので良いのですがその後の管理がもうしんどくてしんどくて(´;ω;｀)
そんな感じで私のやっていた売買は広告も集客も営業も金融機関の審査もすべて取っ払った単純なお仕事だったのでかなり知識に偏りがあります
通常、会社の広告をして物件の広告をして集客をして苦労しながら営業をして金融機関の融資を取り付けてなのですがそんな苦労は知りません
とりあえず得たものは人よりたくさんの仕事を回す事務処理能力でしょうか。
あ
あとたくさん取引したので仲のいい業者は増えました
そんなこんなで売買の仲介をするなら１から広告集客などをするよりかは「巨人の肩に乗る」ような感じの方が早急に効果が出ると思います。
あとはそんな巨人を何人かパートナー関係になってという感じです。
さて中華系の宅建業者はこんな感じでしょうか。
大手の場合
実は積水ハウスグループの会社で不動産の仲介をしていたのですが大手には大手の戦い方があるのだと学びました
昔よくやっていた業者周りは基本しません。
基本は士業周りです。
業者周りをしない理由としては営業マンを管理しきれないからかな、と思います。
所謂癒着
営業マンに対して個人バックをはらう業者はめっちゃくちゃ多いです。
あと意外と反社会的な業者も多いですし
なので士業を中心にルートセールスをします。
ＴＫＣの会の税理士さんの所に言ったり金融機関を回ったりで顧客の紹介をしてもらったりがルーティンワークの一つです。
紹介してもらった顧客と専任媒介契約を結んでインターネット・新聞・チラシなどで広告宣伝費を使い購入客を見つけるスタイルです。
あとは業者間での広告は近畿レインズをつかってですね。
大手はコンプライアンスが非常にしっかりしておりお客様にとっても安心なのかと思います。
変な話もめごとになったら基本は折れてくれますし。
大手は今までの実績も看板も大きいのとビジネスモデルが完成されているので不動産を仲介する、というのには非常に楽だと思います
拙者の場合は社内営業が(´;ω;｀)
こんなところでも社会不適合性を発揮してしまうのです(⁎⁍̴̛ᴗ⁍̴̛⁎)
個人的に大手の問題はひとえに「営業担当により当たり外れが大きい」というのかな、と思います。
いくら技術が発達したとはいえ人対人なので感情で左右されることが多分にあります。
そりゃあ金額が大きくなってきて経済的合理性が感情を超える事もあると思いますが感情による所は大きいのであんまり営業担当と気が合わないと仕事は任せてもらえませんし
ちと話は逸れるのですが経済的合理性の話ですとあるお客さんから５億円超える物件の買付をもらう段階で某金融機関から「ウチで仲介させてもらえるのであれば金利安くしまっせ」みたいな話をした事があり買い付けが流れたことがあります。
それ以来その金融機関には恨みの感情しかありませんｗｗ
高額の物件を扱っている業者はその某金融機関の事は大っ嫌いだと思います
- 閑話休題
とりあえず売買も賃貸も基本の流れは一緒です。
不動産投資をする上ではみんながわかっているように良い担当者に会うことが重要なのかな、と思います。
つまりは人を見る目
追記
ちと知り合いが急逝したのでちと忙し
まだ若いのにわからんすね
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