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世間話

不動産投資のエトセトラ

オンライン囲碁教室・大人のための初心者囲碁教室・こども囲碁教室の関西棋院のプロ棋士2段の高津です。

たかつの囲碁ニュースチャンネル

  • 碁聖戦第二局

https://kahoku.news/articles/20210712khn000027.html

一力碁聖の勝利で成績を一勝一敗となりました。

  • アマチュア囲碁界の情報

アマチュア囲碁界には色々な有志の会があります。

例えば六府県大会という会

  • 六府県

こちらは関西の六府県が団体戦(11人だったかな?)にて覇を競う大会です

今年は8月8日に行われるという情報までは掴んでいます。

ただ日程がこれとモロ被り・・・・

ただこの団体戦も会場を提供下さっております大和ハウスさんがコロナウイルスで感染者が増えている状況なので「中止」となる見込みとの事です。

※まだ確定ではありません。・・・確定となりました(´;ω;`)

他にも大学囲碁部OBOG会というものがあります。

  • 大学囲碁部OBOG会

旧帝大から地方国立、早慶上智、マーチ、日東駒専、関関同立、産近甲龍など囲碁研究部がある大学が所属している会です。

西日本と東日本の二つの団体に分かれており西日本OBOG会では毎年200人規模の「総会」が開かれております。

その他東対抗戦(最近関西がだいぶ強い(⁎⁍̴̛ᴗ⁍̴̛⁎))や日韓交流戦などの活動を行っております。

これだけ大きな会なので営利団体などが絡むかと思われますが有志の会で運営の方はみんな自分の時間を割いて運営をしております。

拙者は立命館大学囲碁研究部OBOG会の幹事なので基本は連絡を受けてからの仕事なのでさしたる手間は無いのですが全体の幹事さんは会計処理から議事録作成、総会の運営から何から何までしてくださり頭が上がりません。

送られてくる資料など見ておりますと非常に時間をかけているのがわかります。

運営能力や調整能力が非常に高い方々だらけです。

拙者と違い社会的地位もすごい人だらけです。(囲碁で日本一になった事より社会人とか研究者としての方が有名な人がちらほら)

かつては新大阪の公文教育会館で行われておりましたがここ数年は江坂にある「アルプス囲碁センター」で行われていました。

アルプス囲碁センターが昨年長年の営業に終止符を打ち200規模での総会の開催が危ぶまれておりましたが今年は開催が出来そうな状況となっております。

当初9月26日開催かな、との事でしたがまたまたまた感染者が増えているので2021年11月14日(日)に日本棋院梅田囲碁センターで開催できるか、という所です。

時流の事もありまだ未確定ですがフィックスしたら報告をしようかと思います。

閑話休題

さてちとブログの内容でリクエストがあったので不動産投資についてシリーズを作ろうかと思います。

不動産投資シリーズ

  • 導入

まず不動産の投資を理解する前にどんな仕事があるのか実体験をもとに説明しようかと

不動産投資の考え方は二種類あって

  • インカムゲイン(家賃収入など)
  • キャピタルゲイン(転売の差益など)

二つの柱です。

インカムゲインは特に資格も必要なく資金力もしくは銀行から借り入れができる与信(クレジット)があればすぐ参入できます

キャピタルゲインはほとんどのケースで宅地建物取引業(以降宅建業)の免許が必要となります。

とりあえず「宅建業」の話から

宅建業を開業

まず「宅地建物取引士」の資格者が必要です。

必須な資格「宅地建物取引士(以降資格)」※ちな拙者は平成29年に取得

勉強すれば大抵の人は通ります。

  • 必要な手続き

「知事の許可」もしくは「国土交通大臣の許可」※禁治産者じゃないとか登記されていないとか供託など

だいぶ端折って説明すると「宅建業を営むに値する人的要件をみたして」「資格を持っていて」「法務局にお金を供託」をすることで開業できます。

ちな一番のネック「供託金」は1000万です。

はい普通の人手は無理です

資金力がある所は1000万を供託しますが、ほとんどの人は「ハトのマーク」「ウサギのマーク」に所属して宅建業の免許を受けます。

その場合は1000万を代わりにハトさんかウサギさんが供託金を用意してくださいます。※その代わりに色々手続きと資金が必要

以上の要件を満たせば宅建業を営めます。

さて少し深堀

資格の取得

  • 宅地建物取引士

大体300時間くらい勉強すれば取れます

体感的に偏差値40くらいあればとれます

拙者の出身の高校も偏差値40くらいでしたし

いままで宅建業の中で接したお客さん(お部屋探しの人・個人家主・投資家・法人の社長など)から得た肌感覚でいうと「資格」を持っていない人は簡単な仕事は任せてもらえるけど自分の財産の販売依頼など重要な仕事は任せてもらえません。

単純に資格をもっていないと舐められます。

めちゃ販売力がスゴイとか営業力がスゴイとか無い限り事前に「資格」を取っておくのは必須というお客さんが多いかなと印象

あと「資格」がないと売買の仲介はおろか賃貸の仲介の契約の締結できないので少し勉強して資格を取得しておくに越したことはありません。

あと私見となるのですが「資格」を持っていない人には自分は重要な仕事は任せません。

だって平気で知らんと宅建業法違反するし。

知らないという理由で宅建業法違反されるとめちゃ困ります

特に賃貸の重要事項説明をしない業者が多いのが現状です。

まあ「資格」に関してはそんな所

知事免許 大臣免許

知事免許ですとその都道府県内で営業所を営めて国土交通大臣免許ですと営業所を2以上の都道府県で営めます。

ちなみに大阪にいて北海道の物件とか福岡県の物件とか三重県の物件とか東京の物件を仲介するのはOKです。

「営業できる店舗」を構えれるかの違いです

免許を得るためには禁治産者でない事(自己破産していないとか)一定の法律違反をした経歴がない(暴行など)とか成年後見登記されていないとか反社じゃないとか、まあ普通に生活していたら問題がない「人的属性」と供託をするかハトかウサギに所属することで宅建業の免許は取得できます

宅建業取得

  • 不動産の売買を業として行える(買取・再販など)
  • 不動産の交換を業として行える
  • 不動産の仲介・代理ができる(賃貸・売買など)

以上の業務ができます。

不動産の家主業や不動産管理は「宅建業」の免許は不要です

ちなみに個人の人が自宅の売却など不動産の売買をしている例がありますが「業」として売買を行うと宅建業法違反です。

ちなみに宅建業法違反は警察が取り締まるので覚悟してね(⁎⁍̴̛ᴗ⁍̴̛⁎)

「業」とは

業ってなんやねんと思うかもですが「反復継続して商売を行う」という事です。

じゃあ年間に何回まで行けるの?と思うかもしれませんが基本は「年間1回」です。

ただ実務上「数回の取引」なら目を瞑っています。

なので一件の不動産を「三分割して売ればOK」とか「3件くらいまでOK」というのは法律的にはアウトで実務的にはグレーなので捕まる可能性もあります。

おとなしく適法にやりたいなら宅建業の免許を取得しましょう

こんなところです。

さて前置きが長くなりましたが不動産の投資について

不動産の投資

※再掲載 不動産投資の考え方は二種類

  • ①インカムゲイン(家賃収入など)
  • ②キャピタルゲイン(転売の差益など)

株などと同じで考え方は同じです

①の家賃収入を得るなら資金力だけです②の転売を業として行いたいなら宅建業の免許をとりましょう

さて再度深堀

不動産の収益の基本はエンド(一般顧客)から得る家賃収入などがもとになります

じゃあ家賃収入を得るまでにどんなプロセスがあるかを書こうかな、と思います

賃貸

賃貸にも土地の賃貸借・建物の賃貸借

そして賃貸借にも定期借地・定期借家・普通賃貸借など色々あります。

自分が不動産業界に入って初めて業務としたのは建物の普通賃貸借です。

所謂反響営業とカウンターセールスというやつ

流れは

  1. 集客
  2. 来店
  3. 物件紹介
  4. 契約
  5. 鍵渡し
  6. アフターフォローなどなど

私がやっていたのは家主さんの持っている物件に空室があったらそこにお客さんをつける所謂「客付」というやつです。

借りる側の人の仲介です。

もし貸す人の側で仲介する場合は「元付」といいます。

収益構造

家賃の一か月分の「仲介手数料」を貰う仕事かと思っている人が多いかもしれませんが昨今仲介手数料が半額とか無料とか広告を打つ賃貸仲介業者が多いので他に収益がないと成り立たない仕事なのです

いつごろかは知りませんが貸す側・元付から「広告料」とか「業務委託手数料」とかが出るようになりました。

↓赤で〇したこんなの

三か月-1万なので一件仲介したら大体売り上げは15万くらいです。

本来仲介手数料だけ払えばよかったのにそれより多く払っているので貸す側にはどんどん苦しい収益構造となっています。

物件とか管理会社によってまちまちですが仲介手数料の他、1か月~3か月払っているところが殆どです。

これもちとコンプラ的に問題があって「広告料」とうたうと宅建業法違反です。

こんな記事が

https://www.zennichi.or.jp/law_faq/%E5%AE%85%E5%BB%BA%E6%A5%AD%E8%80%85%E3%81%8C%E4%BB%B2%E4%BB%8B%E8%A1%8C%E7%82%BA%E3%82%92%E8%A1%8C%E3%81%86%E5%A0%B4%E5%90%88%E3%81%AE%E5%BA%83%E5%91%8A%E3%81%AE%E6%96%99%E9%87%91/

貸主から仲介手数料の他に「特別の広告の依頼」がされた場合には「仲介手数料の報酬」の他に貰ってもいいという事です。

だがしかし「広告料」という言葉が新聞記事に広告したりコマーシャルをしたり多大な費用が掛かるものと解釈なので「広告料」とうたうと黒に近いグレーみたいな所です。

なので大手の賃貸仲介の元付は「業務委託報酬」とかうたったりします。

書類関係しっかりしているところは賃貸契約書の他に業務委託契約書を巻いたりします。

業務委託内容としては仲介に紐付かない「アフターフォロー業務委託」みたいな

業務委託期間は報酬が3か月なら3か月みたいな感じです。

ちょっと白に近いグレーくらいの解釈

だって業務委託契約書巻いたところでアフターフォローしろ!と元付や貸主からは言われませんし

収益が生まれるところはこんな所です。

 

あと貸主側から「特別の広告の依頼」という

さて長いので次は集客について書きますか

とりあえず今回の記事のようにグレーなゾーンな集客方法っとか書こうと思います

追記

最近虫刺されがひどいです(´;ω;`)

虫に大人気です

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