オンライン囲碁教室・大人のための初心者囲碁教室・こども囲碁教室の関西棋院のプロ棋士2段の高津です。
今日も相変わらずコロナワクチン予約できないす(´ω`)
https://www.city.osaka.lg.jp/kenko/page/0000528324.html
たかつの囲碁ニュースチャンネル
- 呉清源杯
https://www.nikkansports.com/general/nikkan/news/202107200000775.html
日本勢は藤澤里奈プロが破れて敗退となりました
上辺でキカシに行ったのが敗着となったようです。
通常なら先手の所ですがそれ以上に大きい所がありましたね
不動産投資のお話
- 前回にあらすじ
売買仲介を振り返ると
意外と経験値が少ない(´;ω;｀)
ちと前回に記事だけですと不動産投資については内容が薄いのでちと裏話など
- 収益物件
基本的には金融機関から借り入れを行い物件を購入します
だいたい購入した物件の１０％の現金は最低でも持っておきたい
１憶の買いたいなら１０００万は手元にないとってそこですね
購入時にかかるイニシャルコストとして
- 仲介手数料
- 不動産登記費用
- 不動産取得税
こんなところですかね。
あと他にも決済日により精算すべき項目はあります
- 家賃
- 敷金・保証金
- 固定資産税・都市計画税
- 管理費・修繕積立金
- etc.
こんな所すかね
あと関西と関東で敷金保証金の考え方が違うのと固定資産税・都市計画税は１月１日にするか４月１日にするかここらへんも毎回違うことが多いです
最近の情勢
不動産はバブル状態だったのがコロナ禍で急ブレーキでしたね
ただまだ下がり始めたとはいえ緩く下がっている状況
自分が不動産の売買を始めたときは２０１４年くらいでその時７００万が相場だった某朝日プラザが２０１７年には１０００万で売れていたので民泊というパワーで不動産の値段が上がっていたのだなと俯瞰
コロナ禍でインバウンドが壊滅となってこんな状況ですからわかりやすいっちゃあわかりやすい投資商品
あ！あと７００万から１０００万に値段が上がった後は売れなくて困っているらしい
その某朝日プラザはバブルの時はその物件４０００万くらいで売れていたらしいのでその時と比べるとまだコスメディアな世界
不動産投資はババ抜き
ちと前提の知識としてこんな取引方法は覚えていた方がいいです
- 第三者の為にする契約
https://www.law-japan.com/syouryaku.htm
ちとみづらい記事ですけどポイントだけ押さえているのでわかりやすい記事です。
カンタンに言うと仲介ではなく買取して再販する転売ヤ―契約です。
転売するなら登記は必須やろ！と思うかもですが第三者のためにする契約を利用すれば不動産取得税とか登記費用がいらなくなるので宅建業者は買取して再販できると思ったら積極的に利用します
ちなみに仲介なら手数料は３％
買取再販は無限大
あとはわかりますね(⁎⁍̴̛ᴗ⁍̴̛⁎)
いつごろかかは分からんのですけど大手仲介や中小の宅建業者が仲介手数料では満足できないので買取再販をやりだしたのが２０１５年くらいだったかな、と記憶
そこから急激に不動産の値段があがっていったのでげんなりしていました
登記簿謄本を見ると宅建業者の名前だらけみたいな
エンドユーザー（一般の人）は多めにお金を払う羽目になるのでババ抜きに負けて負動産をつかまされたという事も結構あったようです。
具体例
- 宅建業者が買取再販してグループ会社が仲介をしたケース
転売ヤーから買ってただでさえ高い値段でつかまされているのにさらに仲介手数料も払わされていたケース
所謂ダブルパンチ
ついでに満室想定でちょうど収入と支出がトントンで空室が埋まらなければ毎月マイナス５０万という普通のサラリーマンの人がおりました。
賃貸の客付けを手伝っていたのですが騙されているなぁと思って客付けを頑張っていました。
あと想定の家賃も高い値段で営業されていたのでめっちゃ空室を埋めづらかったです(´;ω;｀)
結局満室になっても赤字が少なくなっただけでしたが・・・
まとめ
とりあえず購入する時は色々な視点から見た方がいいです
具体的に
- 登記簿謄本をみる知識
- 売買契約書をみる知識
- 賃料の相場感覚
ここら辺は必須
あとはエリアの賃貸需要とか再販した時になんぼで売れるとかも考慮材料
収入と支出の資金計画も非常に大事なのでできることはやってみたらいいと思います
幸い今はGoogle大先生がいるのでちゃんと読解力があればなかなか失敗しない投資が不動産投資だと思います
そんなこんなで売買の事はこれくらいにして次は不動産の管理について経験則から書こうと思います
※この記事は私の主観ですので推測・憶測など多分に含まれます。
他にも書けないような話もありますがそれはまた別の話(⁎⁍̴̛ᴗ⁍̴̛⁎)
追記
ダニアレルギーなのかめっちゃ足がかゆい(´;ω;｀)
猫アレルギーかと思ってアレルゲン調べたらヒョウヒダニアレルギーでした(⁎⁍̴̛ᴗ⁍̴̛⁎)
なので猫は大丈夫です
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現在連続更新１００日
とりあえず目標だった１００日過ぎました(´ω`)
問い合わせはちょこちょこ
コアアルゴリズムアップデート以降営業メールが異常に増えたので露出は増えたのでしょうｗｗｗ
とりあえず次の目標は３６５日にしよう